Zeebergkaai Aalst: hoe Van Marcke Engineering een ex-tuincentrum klaarstoomde voor het warmtenet

Binnenstedelijk bouwen is puzzelen. Je werkt met beperkte ruimte, een te bewaren erfgoedgevel en een energievoorziening die nog volop in opbouw is. Net op die combinatie maakt een technisch studiebureau het verschil. “Wat dit project bijzonder maakt, is de link tussen een bestaande fabriek en een woonproject”, zegt Tom Prinzie , Technical Manager bij Van Marcke Engineering. “Vaak ziet men een fabriek naast een woonproject als een nadeel. Aan de Zeebergkaai maken we er via het warmtenet een win-win van.”

Van graanhandel en tuincentrum naar woonwijk aan de Dender

De site in hartje Aalst kende eerst een graanhandel en daarna een tuincentrum van de familie Van Gucht. Samen met PRISMA Architecten en Stad Aalst zocht de familie een nieuwe invulling. Groep Huyzentruyt ontwikkelde het project, K&W Construction bouwde het. 

Drie volumes liggen langs de Zeebergkaai, de Vilanderstraat en de Alfred Nichelsstraat (N9). Elk heeft een eigen schaal, maar baksteen, sheddaken en ritmische geledingen maken er één geheel van. De art-decogevel aan de kade bleef bewaard en kreeg een prominente plek in het nieuwe ontwerp. 

De technische uitdaging: een warmtenet dat nog niet af is

De grootste puzzel zat in de warmtevoorziening. Het project hangt aan het warmtenet van Aalst. De aansluiting komt binnen via de Vlaanderstraat. Fluvius en Stad Aalst plannen om dat net later te voeden met industriële restwarmte van zetmeel- en glucoseproducent Tereos. Een datum is nog niet vastgelegd. Die definitieve koppeling bestond bij oplevering nog niet. Voorlopig levert een tijdelijk warmtestation van Fluvius de warmte. 

Voor Van Marcke Engineering betekent dat: één installatie ontwerpen die vandaag werkt op een tijdelijke bron én technisch voorzien is op een latere overschakeling naar restwarmte. Daarbovenop kwamen de randvoorwaarden van een inbreidingsproject:

• Beperkte techniekruimte door de ondergrondse parking en de compacte footprint, ook in de technische berging van elk appartement
• Een bewaarde erfgoedgevel waarlangs leidingen en ventilatiekanalen discreet moeten passeren
• Ruim 50 units van 45 tot 132 m2, elk met een eigen warmtevraag, sanitair debiet en ventilatiebehoefte
• Een E-peil onder E20 als harde doelstelling

De oplossingen van Van Marcke Engineering

1.Warmtenet-ready vanaf dag één

De installatie is ontworpen voor een warmtenet met wisselende bron. Zodra Fluvius de koppeling met de restwarmte van Tereos realiseert, kan de installatie overschakelen zonder verbouwing in de woningen. 

Van Marcke Engineering ontwierp het volledige net achter de aansluiting: de leidingen van de Vilanderstraat tot aan de individuele appartementen, én de verdeling binnen elk appartement. Per appartement levert een compact, prefab etagestation (HIU) de verwarming en het sanitair warm water. Zo is er geen eigen ketel nodig en neemt de techniek nauwelijks plaats in de berging. 

Het warmtenet levert warmte op hoge temperatuur. Dat zorgt voor veel comfort, zowel voor de verwarming als voor het sanitair warm water. Zodra de warmte uit de restwarmte van Tereos komt, is er op de site zelf geen verbranding meer nodig. Ter vergelijking: ruim 50 appartementen met een eigen gasketel stoten samen ongeveer 70 ton CO2 per jaar uit. 

2. Een E-peil onder E20

E20 ligt onder de Vlaamse EPB-eis van E30 voor nieuwbouwwoningen. Naast de gebouwschil en de ventilatie speelt vooral de warmtebron een grote rol. 

De aansluiting op een warmtenet dat restwarmte benut, weegt in de EPB-berekening gunstig door. Dat is de belangrijkste reden voor het lage E-peil. 

3. Regenwater bufferen, infiltreren en hergebruiken

Het project laat geen regenwater naar de riolering overlopen. Groendaken bufferen, de rest infiltreert op de site of wordt hergebruikt. 

Regenwaterrecuperatie krijgt in technische studies steeds meer aandacht. Van Marcke Engineering heeft alle kennis in huis om het volledige traject te ontwerpen: hergebruik van regenwater in de appartementen, de nodige buffering en de afvoer van het overschot via wadi’s of infiltratie. 

Resultaat: 95% bewoond en voorzien op restwarmte

In augustus 2026 was 95% van de wooneenheden bewoond. De bewoners wonen in units met een E-peil onder E20, die vandaag al via een warmtenet verwarmd worden. De installatie is voorzien op de geplande koppeling met restwarmte van Tereos. Wanneer die er komt, hangt af van Fluvius en Stad Aalst.